2019年5月30日

『選手村マンション「晴海フラッグ」は買いか?』三井健太・著 vol.5283

【注目の大型マンション】
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本日ご紹介する一冊は、オリンピックで選手村になった後、分譲予定の注目マンション「晴海フラッグ」の投資価値と将来性を、ベストセラー『マンション大全』の著者が論じた、注目の一冊。

※参考:『マンション大全』
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4023317527/

正直、それが不動産であれ、何であれ、一つの商品だけでビジネス書が成立するケースというのは非常に稀ですが、それゆえにチャレンジ精神を讃えたくて紹介しています(笑)。

本書によれば、これまでに最大のマンションは、これまでに9400戸が供給され、約2万5400人が住むことになったJR京葉線・海浜幕張駅の「幕張ベイタウン」。

「晴海フラッグ」は、これに次ぐ4000戸で、史上最大級の分譲マンションとなる予定です。

とはいえこのマンション、現時点ではいろいろと不透明な部分が多い。

ゆったりめの間取りで予算的にも手頃。しかも中央区アドレスのようですが、立地についてはBRTと呼ばれる交通機関なしでは成立しない、駅から遠い場所にあり、いろいろと注意しなければならないポイントがあるようです。

では、ずばり「晴海フラッグ」は「買い」なのか。値段が上がる可能性はあるのか。

本書には、著者の分析と、マンション購入の基本的な考え方が示されています。

さっそく、ポイントをピックアップしてみましょう。

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◆晴海フラッグの特色 ※一部紹介
1.日本最大級の大規模分譲マンションである
3.複数のマンション、商業施設、小中学校など街の機能が一通りそろう街である
6.東京都中央区のアドレスである
7.新橋駅に10分の近距離にある
8.東京オリンピックのレガシーである
9.マンション開発業者大手11社の共同事業である
10.中央区のマンションとしてはあり得ない価格で販売されるマンションである

中古タワーマンションの中から築10年物件だけをピックアップして、分譲価格との差を見たデータがあります。このグラフを見ると、何階の住戸であるかを問わず、30階建て以上のマンションの価格維持率が平均して最も高いリセールバリューを示していることが分かります

街は美しい景観、素晴らしい自然環境に包まれていても、そこにある建物が住宅だけでは必ずしも魅力的とは言えません。学校、企業、商店、公共サービスの施設などがバランスよく配置され、昼間人口も一定量あること、それによって賑わいがあることが必要です。「住みたい街ランキング」の上位に名を連ねる横浜駅、恵比寿駅、吉祥寺駅、武蔵小杉駅、大宮駅などの共通点は「賑わい」にある

立地条件だけは妥協しない方がいいと考えます。なかんずく、バス便はできたら避けたい条件です。中古物件として売却するとき、それが分かります。そのときになって後悔しても遅いので、筆者はご相談者にズバリ「バス便はやめたほうがいい」と言い続けてきました

価格維持率で比較すれば、駅近マンションが100であるとき、バス便マンションは70とか80とかと低いのが実態

◆マンションの資産価値を左右する12か条
第1条:高い物は高く、安い物はより安く
第2条:バス便物件が値上がりすることはない
第3条:利便性と環境の良さは両立しにくい
第4条:枝線より幹線・支線より本線
第5条:「駅から近い」は徒歩5分までのこと
第6条:マンションの価値は立地で決まる
第7条:再開発の人気マンションの価格は10年後の先取り価格である
第8条:中古マンションは新築より安いとは限らない
第9条:業者が売主のリノベーション物件は割高
第10条:直貼り床はローコストマンションの象徴
第11条:ブランドマンションには安心料が含まれている
第12条:大規模マンションは小規模マンションに優る

普通のバスとBRTとの違いを説明すると、BRTには専用レーンや専用道路があり、信号もBRT用に切り替わることで、普通のバスでは難しかった定時運行が可能になるそうです

環状2号線は信号がほとんどなく、ここを通るBRTは新橋から晴海まで10分で移動できる

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アマゾンのカスタマーレビューでも書かれているように、やはり価格が発表されていない時点での出版には無理があった気がします。

ただ、その分ベーシックなマンション購入のノウハウや原理原則がしっかり書き込まれており、個人的には勉強になりました。

また、過去に評価を上げたマンション、下げたマンションのデータも提示されており、基本的なところを学ぶには、良い内容です。

「晴海フラッグ」購入を検討している方も、そうでない方も、ぜひチェックしてみてください。

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『選手村マンション「晴海フラッグ」は買いか?』三井健太・著 朝日新聞出版

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◆目次◆

プロローグ 悩ましき物件「晴海フラッグ」
第1章 晴海フラッグとは何か
第2章 バス便マンションの将来価値
第3章 マンションの資産価値を根本から考える
第4章 誰が晴海フラッグに魅かれるのか
第5章 カギを握るBRTの機能
第6章 晴海フラッグの将来価格を予測する
エピローグ 晴海フラッグは買いのマンションか?

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