2015年9月14日

『儲かる不動産投資は、地図から探せ!』伊藤邦生・著 vol.4073

【地図から探すお宝不動産】
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4046013753

都内に不動産を買って、ちょっとわかったことがあります。

それは、「土地代はムダ」だということ。

実際に価値を生むのは建物であり、土地代の分はキャッシュが死蔵するから、土地代は本来、安ければ安いほどいい。

とすると、じつは地方不動産投資には、合理性があるのです。

事実、利回りを見ると、地方不動産の方が圧倒的に良い。

都内の不動産はせいぜい7~8%の利回りですが、地方に行くと、10%超はザラ。なかには20%超の物件だってあるのです。

ただし、地方不動産の問題点は、その場所に需要があるのかないのか。それさえ見極められれば、大きく資産を増やすことができます。

そこでご紹介したいのが、『儲かる不動産投資は、地図から探せ!』。

証券会社を経て、現在、不動産から付き200万円の収入を得ているという著者が、地図を見て地方不動産の需要を見極める、しごく簡単な方法を説いています。

国道・県道までの距離や、川の有無、ショッピングモールや工場、学校の位置などから、どれがお宝物件か、ズバリ見極める方法を指南しています。

さっそく、いくつかポイントを見て行きましょう。

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地方にも「人口が減っている地域」と「人口が減っていない地域」があるのです。たとえば、三重県全体では人口は減りつづけており、県庁所在地の津市も人口が減っていますが、鈴鹿市は人口が非常に安定しています。鈴鹿市の人口は2010年に19万9000人でしたが、2015年には20万1000人に増えました。2020年の推計人口も20万1000人となっており、けっして人口が減っていない

札幌は家賃1万円台のワンルームマンションがゴロゴロしていますが、青森は最低でも3万円台。4万円台が通常の相場です

地方では新築して以来、数十年も内装を変えていないような物件があります。そのために部屋の状態が悪く、入居者が入りづらくなっていることがあります。地方にはこうした物件が本当に多く、私は入居募集をする前、基本的にリフォームをかけるようにしています

流動性が低いことには、メリットもあります。それは、価格交渉がしやすいことです

県庁や市役所があるような地方の主要駅周辺は、役所や病院など生活インフラがある程度整っています。住みやすいエリアですので、たとえシャッター街化しているとしても、居住用物件にはやはり一等地です

工場・工業団地、大学は入居者が見込めるプラス要因ですが、閉鎖や撤退の可能性を頭に入れておかなければなりません(中略)リスクを抑えるには、できるだけマルチニーズ(入居目的が複数あること)の物件にすることです

地方で狙い目は、県庁所在地に次ぐ規模の都市です。三重県なら、鈴鹿市、伊勢市、亀山市など。山梨県なら、笛吹市、中央市、甲斐市などの都市です

地方のファミリー向け物件では、部屋数に対して200%の駐車場が目安。単身者向け物件なら、街中では100%まで要りませんが、郊外なら100%が基準になります

ファミリー向け物件では「学校」で家賃が1割上がる

「川の向こう側」で家賃がダウンすることも

白河市は、私が注目している地域のひとつでもあります。理由は、工場が次々に新設されていること。新幹線の新駅が開業して以来、多くの企業がこの地域に工場を建てています

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お宝探しのようで、なんだかワクワクしてくる内容ですね。

実際に購入を考えている人には、価格交渉のノウハウや不動産業者との付き合い方、入居付けの具体的方法、融資の受け方まで書かれているので、便利な内容です。

なかでも、賃貸仲介会社にやる気になってもらうための「物件概要」の作り方は、見本もあり、お宝情報と言っていいでしょう。

189ページ1ページだけでも、1500円のモトが取れる内容だと思います。

ぜひ読んでみてください。

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『儲かる不動産投資は、地図から探せ!』伊藤邦生・著 KADOKAWA
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4046013753

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◆目次◆

第1章 地図を使えば土地勘がなくても地方不動産投資ができる!
第2章 勝ち組み物件が見抜けるプロの地図の見方
第3章 物件をできるだけ安く購入する5つのコツ
第4章 銀行は、あなたのココを見ている!
第5章 満室経営のために、この5つのポイントをおさえなさい

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